- Grundsätzliches
Im Mietrecht wird nach Art der Nutzung des Mietobjekts zwischen Wohnraummietrecht und Gewerberaummietrecht unterschieden. Unter Geschäftsräumen versteht man üblicherweise Räume, die zur geschäftlichen Zwecken gemietet sind. Die Geschäftsraummiete ist somit die umfassende Rechtsbeziehung zwischen Vermieter und Mieter bezogen auf Grundstücke, Gebäudeteile und Räume, die nach dem Vertragszweck nicht zu Wohnzwecken dienen.
Das Gewerberaummietrecht unterscheidet sich fundamental vom Wohnraummietrecht, da hier vorwiegend Vertragsfreiheit herrscht. Gewerbemietverträge unterliegen lediglich der Kontrolle der AGB.
Im Gewerbemietrecht müssen Mieter und Vermieter regelmäßig hohe Investitionssummen aufbringen, weshalb meistens längerfristige Verträge abgeschlossen werden. Beide Seiten sind auf die Rechtssicherheit der Verträge angewiesen. Der Vermieter hat Interesse an einem langfristigen Vertrag, um seine Investitionen abzusichern, der Mieter baut über den Standort Kundenkontakte auf und ist dadurch oftmals an einer langfristigen Bindung interessiert.
Sollte eine Partei sich vorzeitig aus dem Vertrag lösen wollen, ist zu prüfen, ob gegen die Schriftformklausel vorstoßen wurde. Es besteht daher Beratungsbedarf bei der Erstellung des Mietvertrages und bei nachträglichen Anpassungen.
- Gewerberaummietrecht oder Wohnraummietrecht
Ob ein Gewerberaummietvertrag oder ein Wohnraummietvertrag vorliegt entscheidet der Vertragszweck und das ist bei Mischmietverträgen oftmals nur schwer abzugrenzen. Bei der Beurteilung ob ein Gewerberaummietvertrag vorliegt, kommt es allein auf die Vereinbarung zwischen den Vertragsparteien über den Nutzungszweck an. Wenn in einem einheitlichen Mietvertrag sowohl Gewerberäume als auch Wohnräume vermietet werden, liegt ein Mischmietverhältnis vor.
Die Einordung ist entscheidend dafür, welches Recht anwendbar ist, ob z.B. eine Kündigung ausgesprochen werden kann und mit welcher Frist.
- Abschluss des Gewerberaummietvertrages
- Schriftformklausel
Gemäß § 550 BGB sind befristete Mietverträge mit einer Laufzeit von mehr als einem Jahr schriftlich zu formulieren. Die Missachtung der Schriftform führt immer wieder zur Unwirksamkeit solcher Gewerbemietverträge. Das ist problematisch für beide Parteien. Der Vermieter verliert möglicherweise ungeplant einen Mieter oder der Mieter eines Geschäfts in guter Lage muss die Fläche verlassen, da der Vermieter im Rahmen der gesetzlichen Kündigungsfristen kündigen kann.
An dieser Stelle besteht auch in vielen Fällen die Möglichkeit, Verstöße zu finden. Diese werden zum Teil schon bei Vertragsschluss gemacht, aber gerade auch während der Laufzeit eines Vertrages, wenn Nachträge nicht richtig formuliert werden oder nur mündlich abgeschlossen werden. Dann hat man die Möglichkeit den Mietvertrag zu kündigen.
Fehler werden insbesondere gemacht bei der Bezeichnung der Parteien, bei der Vertretung von Gesellschaften, bei nachträglichen Vereinbarungen, bei außerordentlichen Kündigungen, die im Anschluss fortgesetzt werden.
Die Möglichkeit Fehler zu machen ist hier sehr groß und für Nichtjuristen nur schwer zu überblicken. Bei jedem Gewerbemietvertrag und bei jedem Nachtrag sollte daher rechtlicher Rat eingeholt werden. Aber natürlich auch für den Fall, dass man einen Vertrag vorzeitig verlassen will. Wir prüfen Ihre Verträge, wenn ein Mieter oder Vermieter das Mietverhältnis vorzeitig kündigen möchte.
- Vorvertragliche Regelungen
Vor dem Abschluss eines Gewerbemietvertrages, werden oftmals Vereinbarungen geschlossen, bezeichnet als „Term Sheet“, „Letter of Intent“ und „Mietvorvertrag“.
Es geht darum, den Verhandlungsstand zu dokumentieren oder eine Absichtserklärung abzugeben und die Gegenseite zu bewegen, das Mietobjekt zeitlich befristet nicht anderweitig anzubieten.
Dabei kommt es immer darauf an, inwieweit solchen Formulierungen ein Rechtsbindungswille entnommen werden kann.
- Mietzweck
Der festgelegte Mietzweck bestimmt, welche Tätigkeiten der Gewerberaummieter im Mietobjekt ausüben darf. Vom vereinbarten Mietzweck abweichende Nutzungen der Mietsache muss der Vermieter grundsätzlich nicht dulden. Wird der Zweck nicht vereinbart, darf der Mieter jede übliche Nutzung ausüben. Es ist daher wichtig hier möglichst konkret den Zweck der Nutzung festzulegen.
Der Vermieter muss gewährleisten, dass die Räume öffentlich-rechtlich zulässig genutzt werden können.
- Laufzeit des Mietvertrages
Im Gewerbemietrecht können die Parteien die Laufzeit des Vertrags frei vereinbaren. Welche Laufzeit sinnvoll ist, ist eine Frage des Einzelfalls und kann muss verhandelt werden. Hier ist es wichtig, dass die Interessen beider Seiten in den Vertrag einfließen. Je höher die Investitionskosten des Vermieters anfänglich sind, desto höher wird sein Interesse an einem langfristigen Mietvertrag sein. Oftmals werden auch Optionen mit den Vermietern vereinbart.
- Miete und Miethöhe
Die Miethöhe ist frei verhandelbar. Die Miete kann während der Laufzeit nicht erhöht werden, daher vereinbaren die Parteien meist Anpassungsklauseln. Mit einer Wertsicherungsklausel wird die Miete an die steigenden Lebenshaltungskosten angepasst. Auch hier gibt es Verhandlungspotential, ob eine jährliche Anpassung an den Verbraucherpreisindex erfolgt oder z.B. bei der Überschreitung der 5% Inflation. Daneben können auch von als Basis die ½ oder 2/3 Inflationsanpassung vereinbart werden. Es gibt unzählige Möglichkeiten die Interessen der Parteien unter einen Hut zu bekommen.
Alternativ kommt die Vereinbarung einer Umsatzmiete in Betracht. Vor allem dann, wenn die Entwicklung des Standorts des Objekts nicht vorhersehbar ist, kann damit das Risiko auf beide Parteien verteilt werden. Wichtig ist genau zu definieren, welche Umsätze zur Berechnung der Umsatzmiete herangezogen werden.
- Umsatzsteuer
Die Miete wird regelmäßig als Nettomiete vereinbart zzgl. der Mehrwertsteuer. Wird nichts vereinbart, ist die Vermietung umsatzsteuerfrei. Allerdings gibt es Branchen, bei denen keine MwSt. anfällt, wie bei Heilberufen oder Versicherungsunternehmen. Hier muss der Vermieter einen höheren Mietpreis ansetzen, da er bei Investitionen die Mehrwertsteuer nicht ersetzt bekommt. Es ist in die Mietpreiskalkulation der Mehrwertsteuerschaden einzuberechnen.
In der Folge rechnet der Vermieter sowohl die Miete als auch die Nebenkosten mit Umsatzsteuerausweis an den Mieter ab. Der Mieter macht diese Umsatzsteuer dann beim Finanzamt als Vorsteuer geltend, so dass er im Idealfall nicht mit Kosten belastet wird.
- Betriebskosten und Nebenkosten
Neben den allgemein üblichen umlagefähigen Kosten kann der Vermieter im Gewerberaummietrecht weitere Kosten auf den Mieter umlegen. Dies ist auch marktüblich. Dies sind insbesondere Verwaltungskosten für das Objekt und Wartungsverträge. Wichtig ist, diese separat in den Vertrag aufzunehmen. Ansonsten sind diese Kosten aufgrund fehlender Vertragsgrundlage nicht auf den Mieter umlegbar. Der Vermieter hat immer das Wirtschaftlichkeitsgebot zu beachten.
- Instandhaltung und Instandsetzung
Instandhaltungskosten sind die Kosten, die zur Erhaltung des bestimmungsgemäßen Gebrauchs aufgewendet werden müssen, um durch Abnutzung, Alter und Witterung entstandene Mängel zu beseitigen, Instandsetzungskosten, die Kosten für Reparatur und Wiederbeschaffung. Die Instandhaltung und Instandsetzung kann auf den Gewerberaummieter umgelegt werden, wenn sie auf Maßnahmen beschränkt wird, die dem Mietgebrauch oder der Risikosphäre des Mieters zuzuordnen sind. Eine Beteiligung des Gewerberaummieters an Kleinreparaturen ist zulässig, wenn die Kosten 10 Prozent der Jahresnettomiete nicht übersteigen.
